De l’offre d’achat à l’acte authentique : les étapes clés pour acheter un bien immobilier

Quelles sont les étapes clés d'un achat immobilier ? (Crédits: Adobe Stock - IA)

Prêt à devenir propriétaire ? Après des semaines à éplucher les annonces de vente immobilière et à enchainer les visites, ça y est, vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves ! Mais savez-vous comment faire une offre d'achat ? Connaissez-vous la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ? On fait le point sur les étapes qui vous attendent pour finaliser votre projet d'achat immobilier !

Offre d'achat, compromis de vente, transaction immobilière sont des termes plutôt connus du grand public.

Toutefois, au moment de vous lancer dans l'achat d'un bien immobilier, êtes-vous sûr de savoir ce que doit contenir une offre d'achat ? De connaître les différents délais de rétractation de l'acheteur et du vendeur ? Ou encore de savoir choisir entre promesse de vente et compromis de vente ?

On vous aide à vous y voir clair dans les différentes étapes qui concrétisent un achat immobilier.

Faire une offre d'achat

L'offre d'achat se fait généralement par écrit pour plus de formalisme afin d'informer le vendeur de votre intention de vous porter acquéreur de son bien immobilier.

L'offre d'achat doit contenir les informations suivantes :

• La désignation du bien : son adresse et sa description (type de logement, superficie, nombre de pièces, etc.).
• Votre identité ainsi que celle du vendeur.
• La date de votre offre d'achat.
• Le prix auquel vous vous proposez d'acquérir le bien : au prix ou pour un montant inférieur si vous souhaitez négocier.
• La durée de validité de votre offre d'achat, c'est-à-dire la date jusqu'à laquelle votre offre est valable, soit généralement une à deux semaines. Sans cette mention, en cas de litige, la durée de votre proposition d'achat sera déterminée par un juge. Au-delà de la date mentionnée dans l'offre d'achat, sans réponse du vendeur, l'offre est considérée comme caduque.
• Vous pouvez aussi y ajouter des éléments complémentaires pour assurer le vendeur de votre sérieux, comme une attestation de financement ou l'accord de principe de votre banque pour un prêt immobilier, si vous disposez d'un apport personnel, etc.
• Vous pouvez par ailleurs inclure une condition suspensive à l'obtention d'un crédit immobilier ou à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme.

Vous pouvez transmettre votre offre d'achat à l'agent immobilier en charge du dossier ou directement au vendeur, par mail ou par courrier avec accusé réception.

Une fois qu'il a reçu votre offre d'achat, le vendeur peut l'accepter, la refuser ou vous faire une contre-proposition si votre offre est inférieure au prix d'origine demandé.

Notez qu'il est interdit de verser un acompte au vendeur à cette étape, sous peine de rendre nulle votre offre d'achat d'un appartement ou d'une maison.

Bon à savoir : faire une offre d'achat vous engage à acheter le logement si le vendeur accepte votre proposition. Vous aurez toutefois la possibilité de vous rétracter dans un délai de 10 jours calendaires à l'étape suivante, à savoir le compromis ou la promesse de vente. Du côté du vendeur, il peut refuser votre offre si le prix est inférieur à celui qu'il demande à l'origine. En revanche, si vous avez fait une offre au prix, le vendeur est obligé de l'accepter en vertu de l'article 1113 du code civil. De même, si le vendeur accepte votre offre d'achat, il ne peut plus se rétracter.

Signer un avant-contrat pour sécuriser la transaction

Comme son nom l'indique, l'avant-contrat précède le contrat de vente lui-même. Il n'est pas obligatoire mais très utilisé car il permet de réserver le bien et de mettre à plat toutes les conditions de vente, pendant qu'en parallèle l'acquéreur finalise son plan de financement auprès des banques et que le notaire effectue les vérifications et recherches nécessaires pour établir l'acte authentique de vente du logement.

Il existe deux types d'avant-contrats, qui n'ont pas les mêmes impacts :

• Le compromis de vente : également appelé «promesse synallagmatique» ou «promesse réciproque» : les deux parties s'engagent, l'une à vendre au prix et dans les conditions convenues et l'autre à acheter le bien immobilier. On dit souvent que «compromis vaut vente», dans la mesure où une fois le document signé, le vendeur est fermement et définitivement engagé.

Côté acheteur toutefois, il existe un délai de rétractation de dix jours démarrant au lendemain de la signature du compromis de vente.

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, la signature d'un compromis de vente s'accompagne souvent du versement par l'acheteur d'un dépôt de garantie de l'ordre de 5 à 10% du montant du bien immobilier, somme généralement versée au notaire qui la met sous séquestre.

Ce montant est déduit du prix total lors de la signature de l'acte authentique de vente.

Si l'acquéreur se rétracte selon les conditions prévues au contrat (délai de rétractation, réalisation d'une condition suspensive), le dépôt de garantie lui est rendu mais s'il se rétracte en dehors des cas prévus au contrat, la somme est acquise au vendeur à titre de dédommagement pour l'immobilisation de son bien.

Bon à savoir : le compromis de vente peut être signé sous seing privé ou devant notaire.

• La promesse de vente ou «promesse unilatérale de vente» de son nom complet : elle n'engage que le vendeur. Celui-ci est tenu de vendre son bien immobilier au prix convenu. Il accorde ainsi à l'acheteur une «option», généralement pour une durée de trois mois, c'est-à-dire que pendant ce laps de temps il ne peut ni vendre son bien à un autre acquéreur ni renoncer à la vente.

L'acheteur dispose, quant à lui, d'un délai de rétractation de dix jours calendaires à compter du lendemain de la signature de la promesse de vente.

En contre-partie de cette option d'achat, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation pour un montant généralement de 5 à 10% du montant du bien, qui sera déduite du montant global d'achat si le projet de vente est mené à son terme.

Si l'acheteur se rétracte en dehors des conditions prévues au contrat (délai de réflexion de dix jours, réalisation d'une clause suspensive, etc.), la somme est au bénéfice du vendeur.

Bon à savoir : la promesse de vente peut être signée sous seing privé ou devant notaire. Si elle est réalisée sous signature privée, elle doit être enregistrée dans les dix jours auprès des services fiscaux.

Compromis de vente ou promesse de vente, un avant-contrat doit contenir certaines mentions comme l'identité des parties, la désignation du bien immobilier, son prix, etc.

Il est également conseillé pour l'acheteur d'y inclure une condition suspensive à l'obtention d'un prêt immobilier.

Des documents doivent aussi y être annexés comme les différents diagnostics, DPE, informations sur la copropriété, etc.).

Au vu des complexités légales, il est recommandé de faire appel à son notaire afin qu'il rédige l'avant-contrat ou qu'il en vérifie la légalité et la complétude du dossier.

Obtenir le financement : l'étape clé du prêt immobilier

En tout logique, dès le début de votre projet, avant même d'effectuer vos premières visites de maisons ou d'appartements, vous avez commencé par réaliser des simulations ou mieux encore contacté une ou plusieurs banques pour obtenir une attestation de financement ou un accord de principe, de manière à avoir une idée la plus précise possible de votre capacité d'emprunt et de votre budget d'achat.

Maintenant que le compromis ou la promesse de vente sont signés et afin de finaliser la vente en signant l'acte authentique, il est temps de déposer votre demande de prêt immobilier.

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• Zéro euro de frais de dossier : pour toute demande de financement déposée directement auprès de BoursoBank.
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Finaliser la vente en signant l'acte authentique

Environ deux à trois mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous voici devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente et devenir définitivement propriétaire du logement de vos rêves.

Acheteur et vendeur peuvent partager le même notaire ou avoir chacun le leur, auquel cas les frais sont partagés entre les deux notaires.

Pour rédiger le document, le notaire a vérifié de nombreux éléments comme l'identité des deux parties, la situation juridique du bien (état hypothécaire, situation cadastrale, droits de préemption, etc.), la levée des conditions suspensives prévues au contrat, etc.

Il a également fait le nécessaire pour obtenir les pièces annexées à l'acte de vente comme le certificat d'urbanisme, le droit de préemption purgé, la levée d'hypothèque, état daté en copropriété ainsi que le dossier de diagnostics techniques immobiliers comme le DPE.

Si un avant-contrat a été signé, l'acquéreur a déjà disposé d'un délai de rétractation de 10 jours et ne peut renoncer à acheter le bien en ne signant pas l'acte de vente.

En revanche, si aucun avant-contrat n'a été signé, le projet d'acte authentique de vente et ses annexes lui sont remis par courrier recommandé ou en main propre et il bénéficie d'un délai de dix jours avant de pouvoir signer la vente définitive.

Côté vendeur, avant-contrat ou non, aucun délai de rétractation n'est accordé.

Après la signature de l'acte authentique de vente, les clés sont remises au nouveau propriétaire.

Bon à savoir : dès votre signature apposée sur le document, vous voici responsable de votre nouveau logement. Vous devez donc contacter sans tarder votre compagnie d'assurance afin de souscrire un contrat d'assurance habitation adaptée à votre nouveau bien immobilier !

L'essentiel à retenir :

• Lorsque vous rédigez une offre d'achat , pensez à inclure une durée de validité.
• Le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l'acquéreur , tandis que la promesse n'engage que le vendeur du bien immobilier.
• La signature de l'acte authentique de vente est la dernière étape du processus de transfert de propriété du bien immobilier du vendeur à l'acquéreur.

(1) Vous recevrez ensuite une réponse définitive après étude de votre dossier.

(2) Hors frais de garantie Crédit Logement.

(3) Sauf en cas de rachat de prêt par la concurrence.

(4) Etude menée en avril 2024 par Minalea. Au global, le contrat d'assurance emprunteur groupe BoursoBank ressort le moins cher en assurance emprunteur groupe. Voir détail de la méthodologie adoptée, du périmètre de l'étude et contenu de l'article .

Stéphanne Coignard

Boursorama

Rédactrice Web

https://www.boursobank.com

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